土地

土地購入にかかる費用や税金、支払いの流れは?

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費用の内訳

土地を購入する際には土地の価格だけでなく、それ以外の費用も発生します。

 

1つは不動産仲介手数料です。手数料は土地の価格×3%+6万円+消費税で計算した値が上限で、これ以上の手数料は法律違反になります。また、売主が不動産会社自身であれば、仲介手数料がかからないこともあります。対象の土地が仲介なのか売主なのかを必ず確認するようにしてくださいね。

土地の購入には登記費用も必要です。この費用には司法書士に支払う報酬と、登録免許税が含まれます。報酬に関しては日本司法書士連合が公開している報酬費のアンケートを見れば、それぞれの土地の平均的な報酬費用がわかるので参考にしてくださいね。登記免許税はその土地の評価額に応じたものがかかります。

 

購入したい土地の境界をはっきりさせたり、対象の土地の一部だけを購入したりする場合には、土地家屋調査士に測量を依頼することが必要です。その際に確定測量費と表示登記申請費用を支払います。測量費用は売主が支払いますが、買主が実測取引をしたいという場合は買主が費用を支払います。費用は土地の場所や形状、広さ、隣接する公用地が道路か水路かなどによっても異なるものです。

 

農地を宅地にする場合には行政書士に依頼して届け出をします。費用は10~20万円です。宅地になった後には土地の地目変更登記を土地家屋調査士に依頼して行うことになり、この時にも3~4万円の費用がかかります。土地購入に際してローンを利用するケースでは、ローンの手数料と抵当権設定の登記費用が必要になります。契約書を作成する際に印紙代も必要ですね。

 

土地に家が建っている場合は、その家の解体費用がかかります。ただ、更地渡しといって売主が解体費用を負担して売るという場合もあるので事前に相談してみましょう。解体費用には木造なら1坪3~4万円、鉄筋コンクリートなら1坪5万円以上かかります。もしも古い浄化槽を撤去したり、建物の撤去に足場が必要な場合は、その費用も余分に必要になりますね。

また、敷地内に水道が引き込まれていないと、上下水道の関連工事費用がかかります。その土地が長い間空き地であったり、駐車場として使われていたりといった場合には上下水道が無い可能性があるものです。上下水道の関連工事には数十万円あるいは100万円を超える費用がかかることもあるので必ず確認しましょう。ガスの引き込みはほとんどの場合無料で行ってもらえます。

 

道路との高低差がある土地の場合、擁壁が古くなっていると新たな工事が必要になります。工事の費用はケースによっては数百万円かかることがあります。土地の購入にかかる費用は土地の価格の5~10%くらいと言われますが、このように様々な費用がかかることを考えると、単純に5~10%とは言えません。詳細なシミュレーションが必要になりますね。

 

土地の取得後には、固定資産税と不動産取得税を支払わなくてはいけません。不動産取得税については、都道府県の税務署に申告し、3年以内に住宅を建てれば軽減措置を受けられます。土地購入費の一部を祖父母や親などから贈与してもらった場合には、贈与を受けた翌年の3月15日までに住宅を建てれば非課税になる特例が適用されます。

固定資産税の金額は土地の評価額 × 6分の1×1.4%です。ただし、これは土地に家が建っている場合で、家がない場合には土地の評価額×1.4%という計算式になります。ですから、年末に土地を購入して翌年の1月1日時点で家が建っていない場合には、家が建っている場合の6倍の固定資産税を支払うことになるのです。たとえば、土地の評価額が1,500万円で、土地だけの場合の固定資産税は21万円、家が建っていれば3万5,000円ということになりますね。

 

支払いの流れと期間

売買契約時には手付金として売買代金の10%程度のお金を支払います。手付金は土地の引き渡しの際に売買代金に充当されます。もし、買主が引き渡し日以前にキャンセルすると手付金は戻ってきません。逆に売主がキャンセルした場合には、手付金の2倍の額を受け取ることができます。売買契約書には収入印紙を貼り印紙税を支払います。

 

引き渡し直前に買主は売主の口座に都市計画税や固定資産税の日割りした金額、手付金を引いた土地代金を振り込みます。登記費用や仲介手数料の半金も引渡し前に支払います。仲介手数料の残りの半分は引き渡しの際に支払うことになるでしょう。売買契約から決済までは1~2ヵ月かかるのが一般的ですが、土地の条件などによってはそれ以上かかることもありますね。

 

土地の購入後には必要に応じて農地から宅地への登記費用、確定測量や分筆費用、古い家の取り壊し費用、上下水道などのインフラ整備費用がかかります。購入後半年から1年後には不動産取得税に関する通知が届くはずです。固定資産税は購入後の翌年の4~5月ごろに通知が届くので一括か分割で支払いましょう。払う金額は一括でも分割でも変わりありません。

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